Podjęcie decyzji o zakupie własnego M wymaga przeprowadzenia wnikliwej analizy rynku nieruchomości, zasięgnięcia opinii o zrealizowanych inwestycjach wybranych deweloperów. Nie zawsze jednak unikniemy pojawiających się problemów. Często już w pierwszych latach od zakupu dostrzegamy wady nieruchomości. Jakie roszczenia skierować przeciwko deweloperowi? Rękojmia czy odszkodowanie z art. 471 Kodeksu Cywilnego (dalej k.c.)

Jeżeli od nabycia własnego M upłynęło niewiele czasu warto zawsze skorzystać z instytucji rękojmi. Zgodnie z treścią art. 556 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).  Wada fizyczna oznacza niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi zależy w zasadzie tylko od wystąpienia wady i wiedzy kupującego o wadzie. Przepisy regulujące instytucję rękojmi prowadzą do powstania szczególnej odpowiedzialności za jakość świadczenia.

Odpowiedzialność sprzedawcy nie jest nieograniczona w czasie. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Obok rękojmi, możliwe jest prowadzenie sporu z deweloperem w oparciu o przepisy dotyczące ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej z art. 471 k.c. Zgodnie z treścią art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Należy podkreślić, że w przypadku rękojmi musimy jedynie udowodnić istnienie wady zakupionego mieszkania. Przy odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 k.c., nabywca  musi dowieść nie tylko nienależytego wykonania nieruchomości, ale także rodzaju i wysokości poniesionej szkody oraz istnienia związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. Przy odpowiedzialności z art. 471 k.c. sprzedawca nie odpowiada według surowszego reżimu odpowiedzialności za samo istnienie wady, lecz za szkodę wyrządzoną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania.