W obecnym stanie prawnym, to czy i kiedy fiskus uzna najem za przedsięwzięcie podlegające wyższemu opodatkowaniu a kiedy ryczałtowo, zdaje się być czystą loterią.

W którym momencie zatem wynajem kilku mieszkań staje się biznesem i mieści się w ramach definicji prowadzenia działalności gospodarczej?

Wielu właścicieli mieszkań stawia sobie to pytanie. Niestety – odpowiedź nie jest prosta.

O skali niejasności w tym temacie świadczy fakt, że coraz więcej podobnych zapytań trafia do Urzędu Skarbowego a w dalszej perspektywie, coraz więcej sporów kończy się w sądzie. W niedawnym czasie, za sprawą wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, spór w tym zakresie, zaczął wygrywać fiskus. NSA bowiem uznał, że wynajem 11 mieszkań przez osobę prywatną to już firma i działania takie powinny podlegać wyższemu opodatkowaniu. Podatniczka, będąca stroną w sporze w w/w sprawie, wynajmowała 11 mieszkań osobom fizycznym oraz firmom. Ponadto najem miał charakter najmu długoterminowego. Podatniczka rozliczała przychód uzyskany z tytułu najmu wedle ogólnych zasad skali podatkowej. Fiskus uznał, że takie rozliczenie jest nieadekwatne do zakresu świadczeń, którymi operuje podatniczka. Uznał bowiem, że ów najem jest nastawiony na zysk, a jego szeroki zakres świadczy o zorganizowanym, ciągłym i profesjonalnym charakterze przedsięwzięcia. Wobec tego uznano, że podatniczka nie mogła rozliczać się z fiskusem, wedle korzystniejszych warunków tj. ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jak widzimy, najnowsze orzecznictwo stawia nowe pytania na problem znany od lat. Jeszcze kilka lat temu, w wielu interpretacjach indywidualnych pozostawiono co do zasady, wybór podatnikowi podatku dochodowego od osób fizycznych czy najem nieruchomości będzie przez niego prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach tzw. najmu prywatnego.
Szeroki zakres najmu wskazuje, że nie może być prowadzony w inny sposób niż zorganizowany i profesjonalny, co nie ulega wątpliwości. Nie istnieją bowiem żadne zapisy określające konkretne przychody, liczbę mieszkań, wartość majątku, które można by potraktować jako limit rozliczania przez najem prywatny. Trudno zatem stwierdzić, jaka ilość mieszkań przesądza, że zyski z najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności. Jednak w ocenie NSA kryterium ilościowe w powiązaniu z innymi okolicznościami sprawy pozwala ocenić, czy najem to już firma.

Podatnicy wynajmujący mieszkania funkcjonują w stanie ciągłej niepewności. Fiskus do każdej sprawy podejdzie indywidualnie i weźmie pod uwagę wszelkie okoliczności sprawy. Uważamy, że zmiany ustawodawcze w tym zakresie są niezbędne celem postawienia jasnych kryteriów niezbędnych do oceny jaki podatek powinien być płacony w konkretnej sprawie.

W sytuacji gdy przepisy prawne są nieprzejrzyste, warto skonsultować się z profesjonalistą lub złożyć wniosek o indywidualną interpretację gospodarczą. Jeśli odpowiedź Izby Skarbowej będzie po Twojej myśli, możesz dalej prowadzić najem prywatny i nie martwić się ewentualnymi negatywnymi konsekwencjami swojego wyboru.

Pamiętaj działać zawczasu, gdyż jak wiemy, przywołując ulubioną paremię łacińską fiskusa - Ignorantia iuris nocet …..

Jeżeli chcesz skorzystać z porady Kancelarii, skontaktuj się z nami poprzez e-mail lub telefonicznie. Kancelaria udziela porad na terenie: Poznań, Ostrów Wlkp. i okolice.